(Credito immagine: Antonio Huerta) Crescendo nella periferia dell’Ohio, ero abituato a vedere terreni agricoli e boschi scomparire per fare spazio a nuove lottizzazioni, centri commerciali e grandi magazzini. Di solito non accoglievo con favore questi cambiamenti, ma pensavo che gli altri lo facessero. Se le persone non volevano vivere in periferie estese, perché vedevo questo tipo di sviluppo ovunque andassi? Ma la situazione è più complicata di quanto sembri. Sebbene lo sviluppo esteso sia ancora una vista familiare negli Stati Uniti, molti esperti di pianificazione urbana e abitativa credono che ciò non avvenga a causa di una passione unicamente americana per i grandi parcheggi, ma come risultato di un mercato disfunzionale. Molte persone desiderano comunità più dense e percorribili a piedi, credono; semplicemente non ce ne sono abbastanza per tutti. La questione del tipo di comunità che gli americani preferiscono ha importanti implicazioni per il cambiamento climatico. Le famiglie suburbane degli Stati Uniti hanno emissioni sostanzialmente più elevate rispetto ai loro omologhi del centro città, principalmente a causa delle automobili. Costruire sviluppi più densi e percorribili a piedi potrebbe ridurre significativamente queste emissioni, supponendo che abbastanza persone scelgano di vivere in tali comunità e trovino alloggi adeguati lì.
Come la zonizzazione per case unifamiliari limita le scelte abitative
Jonathan Levine, professore di pianificazione urbana e regionale all’Università del Michigan, riflette su queste questioni da decenni. “Quello che pensavi, che abbiamo l’espansione urbana perché le persone vogliono l’espansione urbana: questa era davvero la visione dominante all’inizio del 21° secolo,” ha detto. Il suo libro del 2006 ha messo in discussione questa idea. Il suo argomento: la zonizzazione ha distorto il mercato immobiliare americano, limitando le opzioni abitative rendendo comuni elementi dell’espansione urbana l’unica forma di sviluppo consentita in gran parte della nazione. In molte città, le normative sull’uso del suolo rendono illegale costruire case a schiera, duplex, edifici di appartamenti, unità abitative accessorie e simili – qualsiasi cosa diversa dalle case unifamiliari – su circa il 75% del terreno destinato all’uso residenziale. In alcuni luoghi, questa cifra supera il 90%. “Alcune persone dicono, ‘Gli americani vogliono grandi case su grandi lotti,’” ha detto Levine. Ma “se fosse vero che tutti gli americani volevano grandi case su grandi lotti e potevano permettersi grandi case su grandi lotti, avremmo bisogno della zonizzazione per case unifamiliari? Assolutamente no… Il fatto stesso che adottiamo queste normative di zonizzazione in modo così esclusivo come facciamo negli Stati Uniti è la prova che stiamo difendendo qualcosa. E quel qualcosa è il desiderio delle persone – non tutte le persone; alcune persone – di vivere più vicine, accettando densità più elevate, forse stili di vita più urbani, ecc.” Quasi due decenni dopo, questa posizione non è più controversa tra i suoi colleghi, ha detto Levine. Una maggiore consapevolezza degli impatti dannosi della regolamentazione dell’uso del suolo, così come un esame di coscienza in seguito alla crisi dei mutui subprime, ha portato a un cambiamento drammatico di opinione. “La professione di pianificazione [urbana], la professione economica e il mondo accademico sono molto concentrati sugli effetti negativi della zonizzazione che limita le densità a densità eccessivamente basse,” ha detto. “La vedono come un ostacolo al mercato che fornisce i tipi di cose che le persone vogliono.”
Cosa dicono i sondaggi?
Man mano che i lati negativi dell’espansione urbana sono diventati sempre più chiari negli ultimi decenni, si sono formati gruppi di advocacy per spingere per forme alternative di sviluppo. Uno di questi, il programma di crescita intelligente presso la National Association of Realtors, un’associazione di categoria per agenti immobiliari, è stato creato nel 2000 dopo che gli agenti hanno notato che, sebbene i loro clienti volessero sempre più proprietà in aree percorribili a piedi, non ce n’erano abbastanza disponibili per soddisfare la domanda. Le comunità percorribili a piedi possono assumere forme diverse, offrendo vari tipi di abitazioni e paesaggi stradali. (Credito immagine: Antonio Huerta) “Il termine ‘crescita intelligente’ è nato a metà degli anni ’90, più o meno, come reazione ai 40 o 50 anni di sviluppo dell’espansione urbana che avevamo avuto,” ha detto Hugh Morris, che ha guidato il programma della National Association of Realtors negli ultimi sei anni. “È diventato chiaro che c’erano alcune conseguenze negative per quel tipo di sviluppo.” Uno degli obiettivi del programma è fornire informazioni sulle preferenze immobiliari degli americani per aiutare a guidare le decisioni sullo sviluppo e le politiche. A tal fine, Morris ha intervistato 2.000 persone nelle 50 maggiori regioni metropolitane della nazione ogni due anni per l’ultimo decennio per capire quali qualità cercano quando decidono dove vivere, chiedendo di fattori che vanno dalla dimensione della casa e del giardino all’accesso alle autostrade, ai marciapiedi, alla criminalità e alla qualità delle scuole. I risultati mostrano che “il desiderio di percorribilità a piedi è aumentato costantemente, davvero, dal 2015, al punto che supera il desiderio di località unifamiliari/solo auto in una misura che va oltre il margine di errore,” ha detto. Nel sondaggio del 2023, il 56% degli intervistati ha detto che se dovessero trasferirsi, accetterebbero un giardino più piccolo come compromesso per un quartiere più percorribile a piedi. Chiedendo di scegliere tra una casa in un’area dipendente dall’auto e una casa a schiera o un appartamento che offre un tragitto più breve e negozi e ristoranti percorribili a piedi, il 53% ha scelto quest’ultimo (un aumento dell’8% rispetto al 2015). Tuttavia, non tutti i questionari che esaminano le preferenze abitative degli americani hanno raggiunto la stessa conclusione. In un sondaggio con una sola domanda su questo argomento condotto dal Pew Research Center nel 2023, il 53% dei 5.079 intervistati provenienti da tutto il paese ha detto che preferirebbe vivere in una comunità con case più grandi e più distanti con scuole, negozi e ristoranti a diversi chilometri di distanza rispetto a una dove le case sono più piccole e più vicine con scuole, negozi e ristoranti percorribili a piedi. Pew ha condotto lo stesso sondaggio anche nel 2021 e nel 2019, con risultati simili.
Prezzi elevati indicano alta domanda
Michael Rodriguez, direttore della ricerca presso la nonprofit Smart Growth America con sede a Washington, D.C., crede che chiedere alle persone di spiegare le loro preferenze abitative in astratto non sia il modo più efficace per valutare la domanda per la suburbia tradizionale rispetto alle alternative percorribili a piedi. “Tutti vogliono un po’ più di spazio nella loro casa; questo non è molto sorprendente,” ha detto. “È sempre un compromesso tra spazio nella tua casa e un tragitto e accesso al lavoro e accesso ai servizi.” Studiare il numero di diversi tipi di unità abitative vendute fornisce anche una misura imperfetta di ciò che gli americani vogliono, ha detto. “Le persone stanno comprando molte case nei sobborghi? Beh, non costruiamo loro nient’altro,” ha detto. Sebbene questa affermazione possa essere un’esagerazione, evidenzia una preoccupazione reale. In un rapporto del 2023, Rodriguez e il coautore Christopher Leinberger hanno scritto che nelle 35 maggiori aree metropolitane della nazione, i quartieri percorribili a piedi rappresentavano solo l’1,2% del territorio, in media, e che solo l’11,6% di tutte le abitazioni non in affitto si trovava in quei quartieri. “Le abitazioni suburbane percorribili in auto occupano di gran lunga la maggior parte del territorio in quelle 35 aree metropolitane, circa il 90%, e la zonizzazione a bassa densità e l’opposizione NIMBY [Not In My Back Yard] non hanno permesso al mercato di produrre prodotti urbani percorribili a piedi senza anni di battaglie legali e di quartiere,” hanno notato gli autori. I quartieri percorribili a piedi rappresentano solo una piccola area del territorio sviluppato nelle maggiori città americane. (Credito immagine: Antonio Huerta) Se le risposte ai sondaggi e le vendite di case non ci dicono chiaramente dove gli americani vorrebbero vivere di più, cosa può farlo? La risposta, secondo Rodriguez, è il denaro. Il suo rapporto del 2023 ha mostrato che, in tutto il paese, le persone sono disposte a spendere significativamente di più per comprare case e affittare appartamenti e spazi commerciali in comunità percorribili a piedi rispetto alle alternative dipendenti dall’auto. Nelle 35 regioni studiate, i prezzi di vendita delle case del 2021 erano in media del 34% più alti nelle aree percorribili a piedi, mentre gli affitti per uffici e abitazioni multifamiliari nello stesso anno erano rispettivamente del 44% e del 41% più alti, in media. “Quel premio per l’urbanismo percorribile a piedi è un indicatore di mercato che ci dice che molte persone vogliono davvero questa cosa, ma non ce n’è abbastanza,” ha detto. Jonathan Levine, che non è stato coinvolto nel rapporto, ha detto di essere d’accordo con le sue conclusioni generali. “Non c’è una buona ragione per cui l’urbanismo percorribile a piedi dovrebbe costare più della suburbia orientata all’auto, soprattutto perché i quartieri percorribili a piedi usano il territorio in modo più efficiente,” ha scritto in un’email. “Ma le normative sull’uso del suolo rendono inutilmente difficile costruire e espandere i quartieri percorribili a piedi. Di conseguenza, l’offerta di questi quartieri rimane bassa, e le famiglie che preferiscono i quartieri percorribili a piedi sono meno propense a trovare (e permettersi) uno che si adatti alle loro preferenze rispetto a quelle che preferiscono i quartieri orientati all’auto. Questo indica una forte domanda per i quartieri percorribili a piedi che potrebbe essere soddisfatta se le normative non rendessero così difficile il loro sviluppo.”
Densità oltre il centro città
È possibile rendere più percorribili a piedi le aree orientate all’auto, tuttavia, ha detto Rodriguez, offrendo la sua comunità di Tysons, Virginia, un sobborgo di Washington, D.C., come prova. “Vedi cosa viene costruito e il cambiamento che è avvenuto negli ultimi 10 anni – è giorno e notte.” Negli ultimi anni, il governo locale ha investito pesantemente per trasformare l’area in quello che descrive come “un centro urbano 24 ore su 24 dove le persone vivono, lavorano e giocano” entro il 2050. Di conseguenza, il terreno che era precedentemente destinato ai parcheggi ora ospita uno dei grattacieli più alti della regione, ha detto Rodriguez, insieme a un luogo di spettacoli che ospita spettacoli di Broadway itineranti. “E ora abbiamo condomini e edifici di appartamenti proprio vicino alla fermata della metropolitana. Ci sono un paio di nuovi hotel,” ha detto. “Tutto ciò aumenta i servizi, la percorribilità a piedi e offre alle persone un’opzione di un luogo dove vivere vicino alla metropolitana.” Questo e progetti simili dimostrano che è possibile raggiungere la percorribilità a piedi al di fuori delle aree del centro città, secondo Rodriguez. “Le persone vogliono questa forma di vita, e forse non vorranno essere nel centro città – va bene,” ha detto. “Sempre più, c’è più domanda per essa nelle altre aree dove vivono, nei, cosiddetti, sobborghi.”