“I diritti minerari” conferiscono a una persona o a un’organizzazione il diritto di esplorare e produrre rocce, minerali, petrolio e gas trovati sulla superficie o al di sotto di un tratto di terra. Il proprietario dei diritti minerari può vendere, affittare, donare o lasciare in eredità tali diritti ad altri, individualmente o interamente. Ad esempio, è possibile vendere o affittare i diritti su tutte le risorse minerarie sotto una proprietà e mantenere i diritti sulla superficie. È anche possibile vendere i diritti su una specifica unità rocciosa (come il Pittsburgh Coal Seam) o vendere i diritti su una specifica risorsa mineraria (come il calcare).
Proprietà Assoluta – Proprietà Completa
Nella maggior parte dei paesi del mondo, tutte le risorse minerarie appartengono al governo. Questo include tutte le rocce, i minerali, il petrolio e il gas preziosi trovati sulla o all’interno della Terra. Le organizzazioni o gli individui in quei paesi non possono legalmente estrarre e vendere alcuna risorsa mineraria senza prima ottenere un’autorizzazione dal governo.
Negli Stati Uniti e in pochi altri paesi, la proprietà delle risorse minerarie è stata originariamente concessa agli individui o alle organizzazioni che possedevano la superficie. Questi proprietari terrieri avevano sia “diritti di superficie” che “diritti minerari”. Questa proprietà privata completa è conosciuta come “proprietà assoluta”.
La proprietà assoluta è il tipo più basilare di proprietà. Il proprietario controlla la superficie, il sottosuolo e l’aria sopra una proprietà. Il proprietario ha anche la libertà di vendere, affittare, donare o lasciare in eredità questi diritti individualmente o interamente ad altri.
Se torniamo indietro nel tempo ai giorni prima della perforazione e dell’estrazione mineraria, le transazioni immobiliari erano trasferimenti di proprietà assoluta. Tuttavia, una volta che la produzione mineraria commerciale divenne possibile, i modi in cui le persone possedevano la proprietà divennero molto più complessi. Oggi, i contratti di affitto, le vendite, le donazioni e i lasciti del passato hanno prodotto un panorama in cui più persone o aziende hanno una proprietà parziale o diritti su molti appezzamenti di terreno.
La maggior parte degli stati ha leggi che regolano il trasferimento dei diritti minerari da un proprietario all’altro. Hanno anche leggi che regolano l’attività mineraria e di perforazione. Queste leggi variano da uno stato all’altro. Se stai considerando una transazione di diritti minerari o hai preoccupazioni riguardo all’estrazione mineraria vicino alla tua proprietà, è essenziale comprendere le leggi del tuo stato. Se non comprendi queste leggi, dovresti ottenere consigli da un avvocato che possa spiegarti come si applicano alla tua situazione.
Miniera di carbone a cielo aperto: grandi camion minerari vengono caricati con carbone in questa miniera a cielo aperto. Qui vengono rimosse due spesse vene di carbone. L’estrazione a cielo aperto comporta la rimozione di tutto il materiale di copertura (roccia e suolo sopra la vena di carbone), la rimozione del carbone, la sostituzione del materiale di copertura e la rivitalizzazione del terreno. L’estrazione a cielo aperto disturba completamente il terreno e produce un nuovo paesaggio. Può essere fatta quando le vene di carbone sono vicine alla superficie. A seconda della qualità del carbone e di altri fattori, circa dieci piedi di materiale di copertura possono essere rimossi per ogni piede di carbone.
Diritti di Superficie vs. Diritti Minerari
“Ti pagherò 100.000 dollari per il carbone sotto la tua proprietà!” Questo tipo di transazione è avvenuto molte volte. Il proprietario assoluto potrebbe non avere l’interesse o la capacità di produrre il carbone sotto la sua proprietà, ma una compagnia mineraria sì.
In questo tipo di transazione, il proprietario vuole vendere il carbone ma mantenere il possesso e il controllo della superficie. La compagnia mineraria vuole produrre il carbone ma non vuole pagare un prezzo aggiuntivo per acquisire gli edifici e la superficie. Quindi, viene fatto un accordo per condividere la proprietà. Il proprietario originale manterrà gli edifici e i diritti sulla superficie, e la compagnia mineraria acquisirà i diritti sul carbone. La transazione può riguardare tutte le risorse minerarie (conosciute o sconosciute) che esistono sotto la proprietà, oppure la transazione può essere limitata a una specifica risorsa mineraria (come “tutto il carbone”) o anche a una specifica unità rocciosa (come il “Pittsburgh Coal”).
Miniera di carbone sotterranea: quando il carbone è troppo profondo per essere estratto a cielo aperto, una compagnia mineraria costruirà una miniera sotterranea. Possono scavare un tunnel nella vena di carbone o perforare un grande pozzo fino al livello di estrazione. Questi pozzi sono abbastanza grandi da abbassare l’attrezzatura mineraria e i lavoratori nella miniera e rimuovere il carbone. Devono essere costruiti pozzi aggiuntivi per ventilare la miniera. L’estrazione sotterranea può danneggiare la superficie perché le stanze e i passaggi di solito si chiudono attraverso il collasso o l’assestamento nel tempo. A volte il danno si verifica dopo che le persone responsabili sono morte e le compagnie minerarie sono defunte. Quindi, nessuno da citare in giudizio. Oppure, il contratto che ha trasferito i diritti minerari ha dato alla compagnia mineraria l’immunità.
Acquisto/Vendita di Diritti Minerari
Acquistare/vendere una vena di carbone è molto più complesso che acquistare/vendere un’auto. Quando compri un’auto, semplicemente la paghi, registri il trasferimento del titolo con il governo e guidi l’auto a casa. Quando l’auto è usurata, va al cimitero delle auto e l’unica cosa che rimane è un ricordo. Tuttavia, quando i diritti minerari vengono acquistati, l’acquirente e tutti i futuri proprietari di diritti minerari avranno il diritto di sfruttare la proprietà. E, il venditore e tutti i futuri proprietari della superficie devono convivere con le conseguenze. Di solito, l’estrazione mineraria avverrà in un momento futuro. Le compagnie minerarie spesso programmano la loro attrezzatura e i loro dipendenti con anni di anticipo. Oppure, la compagnia mineraria potrebbe acquistare la proprietà come “riserva” futura.
È anche possibile che il nuovo proprietario minerario non abbia intenzioni di produzione. Stanno semplicemente acquistando la proprietà come investimento. Il loro obiettivo è vendere i diritti minerari a una compagnia mineraria che assumerà i compiti di produzione. Gli speculatori che non hanno intenzione di estrarre acquistano molte proprietà minerarie. Stanno semplicemente cercando di essere “intermediari” che acquisiscono proprietà preziose dai proprietari individuali e le vendono alle compagnie minerarie a prezzi più alti.
(Questi acquirenti “speculatori” usano anche frequentemente le opzioni. In una transazione di opzione, offrono al proprietario della proprietà una piccola somma di denaro oggi per l’opzione di acquistare la proprietà a un prezzo specificato entro una data specificata in futuro. Lo speculatore poi cerca rapidamente qualcuno che pagherà un prezzo ancora più alto e realizzerà un profitto significativo. Se lo speculatore non riesce a pagare il prezzo specificato entro la data di scadenza, il proprietario della proprietà mantiene il pagamento dell’opzione.)
Quando una compagnia acquista diritti minerari, acquista anche il diritto di entrare nella proprietà e rimuovere la risorsa in un momento futuro. Nella maggior parte di queste transazioni, il proprietario della superficie non ha voce in capitolo su quando avverrà l’estrazione, come sarà fatta e cosa sarà fatto per ripristinare la proprietà. La maggior parte dei disaccordi tra acquirenti e venditori si verifica al momento dell’estrazione. Se il venditore vuole avere qualche controllo in quel momento, deve anticipare cosa potrebbe andare storto e scrivere un contratto che preservi i suoi desideri. Tieni presente che tuo nipote potrebbe possedere la proprietà quando avverrà l’estrazione. Tu sei stato pagato in anticipo, ma lui vivrà con l’accordo.
Stima della tonnellata di carbone: quante tonnellate di carbone ci sono là sotto? Questo è un calcolo abbastanza semplice. Un acro-piede è l’unità di misura di base per il carbone sotto la superficie terrestre. Un acro-piede di carbone è un acro in area e un piede di spessore. Pesa circa 1800 tonnellate. Calcolare il numero di tonnellate di carbone sotto una proprietà comporta due moltiplicazioni.
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In questo calcolo abbiamo una proprietà di 120 acri completamente sottostante da una vena di carbone con uno spessore medio di 6 piedi. Moltiplicare il numero di acri per lo spessore medio del carbone darebbe il numero di acro-piedi di carbone sotto la proprietà.
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È noto che un acro-piede di carbone pesa circa 1800 tonnellate. Pertanto, se moltiplichiamo il numero di acro-piedi di carbone sotto la proprietà per 1800 tonnellate/acro-piede, il risultato sarà il numero di tonnellate di carbone sotto la proprietà.
Il numero di tonnellate ottenuto in questo calcolo è il totale delle tonnellate sotto. Il numero di tonnellate che può essere recuperato sarà un numero molto più piccolo. I tassi di recupero per l’estrazione a cielo aperto sono spesso circa il 90%. I tassi di recupero per l’estrazione sotterranea possono essere bassi fino al 50% perché devono essere lasciati pilastri di carbone nella miniera per sostenere il tetto.
Un geologo professionista o un’indagine geologica statale potrebbe essere in grado di aiutarti a determinare se esistono vene di carbone sotto la tua proprietà. Potrebbero anche avere una stima di quanto spesse potrebbero essere quelle vene.
Contratti di Locazione Mineraria e Royalties
A volte una compagnia mineraria non vuole acquistare una proprietà perché non è sicura del tipo, della quantità o della qualità dei minerali che esistono lì. In queste situazioni, la compagnia mineraria affitterà i diritti minerari o una porzione di essi.Diritti. Un contratto di locazione è un accordo che conferisce alla compagnia mineraria il diritto di entrare nella proprietà, condurre test e determinare se esistono minerali adatti. Per acquisire questo diritto, la compagnia mineraria pagherà al proprietario della proprietà una somma di denaro al momento della firma del contratto di locazione. Questo pagamento riserva la proprietà per la compagnia mineraria per una durata specifica di tempo. Se la compagnia trova minerali adatti, può procedere con l’estrazione. Se la compagnia mineraria non inizia la produzione prima della scadenza del contratto di locazione, tutti i diritti sulla proprietà e sui minerali tornano al proprietario.
Quando i minerali vengono prodotti da una proprietà in locazione, il proprietario viene solitamente pagato con una quota del reddito di produzione. Questo denaro è noto come “pagamento delle royalties”. L’importo del pagamento delle royalties è specificato nel contratto di locazione. Può essere un importo fisso per tonnellata di minerali prodotti o una percentuale del valore della produzione. Altri termini sono anche possibili.
Quando si stipula un contratto di locazione, il proprietario della proprietà deve anticipare qualsiasi attività che il locatario potrebbe svolgere durante l’esplorazione della proprietà. Questa esplorazione potrebbe includere la perforazione di buchi, l’apertura di scavi o l’introduzione di macchine e strumenti nella proprietà. Definire ciò che è consentito e quale ripristino è richiesto fa parte di un buon contratto di locazione.
Diritti di petrolio e gas
I diritti minerari spesso includono i diritti su qualsiasi petrolio e gas naturale che esistono sotto una proprietà. I diritti su queste materie prime possono essere venduti o concessi in locazione ad altri. Nella maggior parte dei casi, i diritti su petrolio e gas vengono concessi in locazione. Il locatario è solitamente incerto se verrà trovato petrolio o gas, quindi generalmente preferisce pagare una piccola somma per un contratto di locazione piuttosto che pagare una somma maggiore per l’acquisto. Un contratto di locazione conferisce al locatario il diritto di testare la proprietà mediante perforazione e altri metodi. Se la perforazione scopre petrolio o gas di quantità e qualità commerciabili, può essere prodotto direttamente dal pozzo esplorativo.
Per convincere il proprietario della proprietà a impegnarsi in un contratto di locazione, il locatario generalmente offre un pagamento di locazione (spesso chiamato “bonus di firma”). Questo è un pagamento anticipato al proprietario per concedere al locatario il diritto di esplorare la proprietà per un periodo di tempo limitato (di solito da pochi mesi a pochi anni). Se il locatario non esplora, o esplora e non trova petrolio o gas commerciabili, il contratto di locazione scade e il locatario non ha ulteriori diritti.
Se il locatario trova petrolio o gas e inizia la produzione, un flusso regolare di pagamenti di royalties di solito mantiene in vigore i termini del contratto di locazione.
Un problema che può verificarsi è quando il locatario scopre petrolio o gas ma non ha modo di trasportarlo al mercato. Alcuni contratti di locazione hanno una clausola “in attesa del gasdotto” che estende i diritti del locatario per un periodo di tempo limitato o indefinito.
Oltre a un bonus di firma, la maggior parte dei contratti di locazione richiede al locatario di pagare al proprietario una quota del valore del petrolio o del gas prodotto. La percentuale di royalty consueta è del 12,5 percento o 1/8 del valore del petrolio o del gas al pozzo. Alcuni stati hanno leggi che richiedono che il proprietario venga pagato una royalty minima (spesso del 12,5 percento). Tuttavia, i proprietari che hanno proprietà altamente desiderabili e abilità di negoziazione altamente sviluppate possono a volte ottenere il 15 percento, il 20 percento, il 25 percento o più. Quando viene prodotto petrolio o gas naturale, i pagamenti delle royalties possono superare di gran lunga gli importi pagati come bonus di firma.
Colonna stratigrafica: Il Marcellus Shale è l’obiettivo di molti pozzi di gas in Pennsylvania. In alcune parti dello stato si trova immediatamente sopra l’Onondaga Limestone. L’Utica Shale si trova sotto l’Onondaga. Ecco una citazione dal sito web del Dipartimento di Protezione Ambientale della Pennsylvania che spiega il significato:
“Il tuo petrolio o gas potrebbe essere prodotto o catturato da un pozzo al di fuori dei confini della tua proprietà. In effetti, la tua unica protezione è se la tua proprietà di petrolio o gas è soggetta alla legge sulla conservazione del petrolio e del gas, 58 P.S. § 401.1 e seguenti. Se così fosse, il gas sulla tua proprietà potrebbe essere incluso in un’ordinanza di unitizzazione o pooling emessa dal Commonwealth su richiesta di un produttore su un appezzamento vicino. Quell’operatore del pozzo dovrebbe quindi pagarti una royalty di produzione basata sulla tua quota proporzionale della produzione del pozzo, a seconda di quanto della tua proprietà è ritenuto contribuire al pool del pozzo. Questa legge si applica ai pozzi di petrolio o gas che penetrano l’orizzonte di Onondaga e sono più profondi di 3.800 piedi.”
Unitizzazione e pooling di petrolio e gas
Sotto la superficie, petrolio e gas hanno la capacità di muoversi attraverso la roccia. Possono viaggiare attraverso minuscoli spazi porosi, come tra i granelli di sabbia nella arenaria o attraverso le minuscole aperture create dalle fratture. Questa mobilità consente a un pozzo di drenare petrolio o gas da terreni adiacenti. Quindi, un pozzo perforato sulla tua terra potrebbe drenare gas dalla terra del vicino se il pozzo fosse perforato sufficientemente vicino al confine della proprietà.
Alcuni stati hanno riconosciuto la capacità del petrolio e del gas di attraversare i confini delle proprietà sotterranee. Questi stati hanno prodotto regolamenti che governano la condivisione equa delle royalties di petrolio e gas. Questi stati generalmente richiedono alle compagnie di perforazione di specificare come le royalties di petrolio e gas saranno condivise tra i proprietari di proprietà adiacenti quando viene presentata una richiesta di perforazione. La proposta di condivisione delle royalties sarà basata su ciò che è noto sulla geometria del giacimento di petrolio o gas rispetto alla geometria della proprietà in superficie. Questa procedura è nota come “unitizzazione”.
Alcuni stati non hanno regole per l’unitizzazione delle royalties di petrolio e gas. Altri stati le hanno, ma solo per i pozzi che producono da determinate aree o da determinate profondità. Queste regole possono svolgere un ruolo critico in una strategia di locazione o sviluppo delle risorse. Alcune persone raccontano storie di intermediari che dicono ”Affitta a me ora o perforeremo la terra del tuo vicino e dreneremo il tuo gas senza pagarti un centesimo.” In alcune situazioni, l’assenza di regolamenti statali consente che ciò accada. Se sei contattato per affittare i tuoi diritti minerari, dovresti contattare un avvocato per consigli su come le leggi del tuo stato si applicheranno alla tua proprietà.
(Nota: In Pennsylvania le regole per la condivisione del gas naturale cambiano a determinate profondità sotto la superficie e a determinate posizioni nella colonna stratigrafica. Consulta la sezione intitolata “Colonna stratigrafica” vicino al fondo di questa pagina per ulteriori informazioni. In alcune aree le regole utilizzate per la condivisione del gas del Marcellus Shale possono essere diverse dalle regole utilizzate per la condivisione del gas dall’Utica Shale sottostante. Consulta un avvocato su come queste potrebbero applicarsi alla tua proprietà.)
Perforazione orizzontale: In questa illustrazione un pozzo è stato perforato verticalmente ma deviato in orizzontale sotto la superficie. Questo tipo di perforazione può estendere la portata di un pozzo per un miglio o più in qualsiasi direzione. È quindi possibile perforare un pozzo su una proprietà e drenare petrolio o gas da terreni adiacenti. Come verranno condivisi il gas e le royalties è talvolta determinato dalle regolamentazioni statali e talvolta da accordi privati. Le regolamentazioni che governano la condivisione della produzione di petrolio e gas variano da uno stato all’altro (e per diverse situazioni di perforazione all’interno di un singolo stato). È fondamentale conoscere le regolamentazioni o ottenere consigli affidabili prima di entrare in qualsiasi transazione di petrolio e gas.
Negoziazioni sui diritti minerari
Una breve storia… Due uomini erano al negozio di ferramenta e entra un tizio che chiede… “Hai già affittato i tuoi diritti minerari? Ti pagherò 500 dollari per acro – e scriverò il tuo assegno questa mattina.” Un uomo ha preso l’assegno ed è corso direttamente al bar. L’altro ha preso il contratto di locazione ed è corso direttamente dal suo avvocato. Uno di questi uomini aveva un milione di amici quella notte. L’altro aveva un milione di dollari in banca.
Tre cose sono necessarie per fare un affare di diritti minerari di successo: 1) conoscenza, 2) abilità e 3) pazienza. Se le tue capacità falliscono in una delle tre,Puoi perdere molti soldi. In una transazione di diritti minerari, ti troverai a trattare con un negoziatore professionista con una profonda conoscenza. Se non possiedi tutte e tre le abilità richieste, trova un buon avvocato o un altro professionista del settore minerario. Il loro aiuto di solito non costa molto, ma la differenza che possono fare nella transazione può essere enorme.
Deposito di petrolio e gas anticlinale: Questa illustrazione mostra un pozzo che produrrà petrolio e gas naturale da un’anticlinale. In questo disegno possiamo vedere facilmente che solo una parte della proprietà superficiale è direttamente sopra l’accumulo di petrolio e gas. La posizione del pozzo è critica per lo sviluppo corretto di questo serbatoio.
C’è di più in un buon contratto oltre al denaro! Oltre agli aspetti finanziari, un contratto di locazione o di vendita può fare più che semplicemente specificare gli importi pagati al proprietario. Può anche contenere clausole che proteggono la proprietà e lo stile di vita del proprietario durante l’esplorazione, l’estrazione, la perforazione e la produzione. Il contratto può stabilire linee guida che proteggono gli edifici, le strade, il bestiame, i raccolti e altri beni del proprietario. Può anche riservare porzioni della proprietà che non saranno disturbate durante l’esplorazione, l’estrazione, la perforazione e la produzione.
Nella maggior parte delle transazioni, il locatario è colui che prepara un contratto per la firma. Se il proprietario firma senza ottenere un consiglio professionale, i diritti concessi al locatario potrebbero essere maggiori di quelli che il proprietario desidera cedere. Qualsiasi proprietario che non abbia conoscenze o esperienza con le transazioni di diritti minerari dovrebbe cercare consiglio o rappresentanza da un avvocato o un professionista del settore minerario. I locatari spesso accettano revisioni significative a ciò che è contenuto nel loro contratto standard di locazione o vendita.
Pozzo di gas naturale: La perforazione per il gas naturale di solito disturba diversi acri di terreno. Di solito vengono sgomberati alcuni acri per la piattaforma di perforazione. A volte sono necessari un paio di acri per la cattura del deflusso o il trattamento delle acque. E, se il pozzo di gas ha successo, verrà costruito un gasdotto per trasportare il gas al mercato.
Disaccordi durante l’estrazione: Le controversie tra il proprietario dei diritti minerari e il proprietario dei diritti superficiali di solito sorgono al momento dell’estrazione dei minerali. Queste attività possono richiedere l’uso della superficie e danneggiare il godimento della proprietà da parte del proprietario della superficie. Ecco perché la formulazione dell’accordo sui diritti minerari o del contratto di locazione diventa molto importante. L’accordo può dare al proprietario dei minerali il diritto di estrarre il minerale in qualsiasi momento, utilizzando qualsiasi metodo e senza compensazione o riguardo per il proprietario della superficie. Questo è il motivo per cui è necessario ottenere assistenza legale quando si vendono o si affittano diritti minerari.
Quando si acquistano diritti superficiali (questo può essere semplice come comprare una casa), è una buona idea esaminare attentamente la formulazione di eventuali accordi sui diritti minerari che si applicano alla proprietà. Questi potrebbero concedere significative libertà al proprietario dei minerali al momento dell’estrazione. Anche se non sei stato coinvolto nella transazione che ha venduto i diritti minerari dalla proprietà, sarai comunque vincolato da quel contratto. Quando acquisti una proprietà, acquisti sia i suoi beni che le sue passività. Assumi un avvocato che possa fare le ricerche necessarie e informarti su ciò che stai acquistando.
Quando i diritti minerari vengono venduti o affittati, le parti coinvolte nella transazione dovrebbero essere pienamente d’accordo su come avverrà l’estrazione, quale ripristino verrà effettuato, quale attrezzatura rimarrà sulla proprietà, quale accesso sarà necessario per il locatario e chi è responsabile dei problemi previsti. La maggior parte degli stati ha leggi e regolamenti minerari che limitano le azioni della compagnia mineraria durante il processo di estrazione e richiedono il ripristino. Tuttavia, queste leggi potrebbero non soddisfare le aspettative del proprietario della superficie. Per evitare problemi, queste questioni dovrebbero essere affrontate nel contratto al momento della vendita. Ancora una volta, il proprietario della proprietà dovrebbe avere un avvocato che possa fare ricerche, negoziare, educare e garantire che il contratto sia appropriato.
Danni ritardati alla superficie: I danni alla superficie possono essere ritardati. Il cedimento delle opere sotterranee o l’assestamento delle aree minerarie superficiali potrebbero non verificarsi o essere rilevati fino a decenni dopo il completamento dell’estrazione. Il proprietario di un patrimonio in piena proprietà dovrebbe considerare questi fatti prima di entrare in un accordo di vendita o locazione dei diritti minerari. Le conseguenze dell’estrazione mineraria saranno trasmesse agli eredi e a tutti i successivi proprietari della proprietà. Non è raro che le proprietà minate non mostrino segni di cedimento per decenni dopo il completamento dell’estrazione. Poi, iniziano a comparire crepe e assestamenti. In questa situazione, la compagnia mineraria potrebbe essere da tempo defunta e i suoi proprietari da tempo morti. Non c’è nessuno da ritenere responsabile, anche se la riparazione di eventuali danni era scritta nel contratto di locazione o di vendita.
Cosa potrebbe esserci nel tuo atto? Il linguaggio qui sotto è citato direttamente dall’atto di una proprietà posseduta dall’autore, che è la sede della sua residenza principale. Questo stesso linguaggio appare anche sul certificato di titolo della proprietà.
“Escludendo e riservando, da e fuori di esso, tutto il filone di carbone di nove piedi, ferro e altri minerali, insieme ai diritti minerari accessori, come descritto nell’atto da James B. Wiggins, et ux, a Jasper M. Thompson, datato 17 dicembre 1885, e registrato nell’ufficio del suddetto Recorder in Deed Book 66, pagina 157.”
Nel 1885, “il filone di nove piedi” era una descrizione usata per quello che ora è conosciuto come il “Pittsburgh Coal Seam”. Questo linguaggio ha trasferito la proprietà del Pittsburgh Coal, del ferro e di “altri minerali” da James B. Wiggins a Jasper M. Thompson. Jasper Thompson ha anche ricevuto i diritti di estrarre minerali dalla proprietà. È stata una vendita che ha separato i diritti minerari da una proprietà in piena proprietà.
La transazione dei diritti minerari è stata fatta nel 1885. Da allora, la proprietà superficiale, originariamente posseduta da James Wiggins, è stata suddivisa molte volte e ora è nelle mani di molti proprietari. Nessuno di questi proprietari superficiali ha alcun diritto sui minerali venduti a Jasper Thompson. Tutti dovrebbero rendersi conto che il Pittsburgh Coal è stato estratto in profondità nell’area della loro proprietà.
L’autore ha acquistato un’assicurazione contro il cedimento delle miniere per la sua casa dal Pennsylvania Mine Insurance Fund perché ha determinato che la sua casa è a solo poche centinaia di piedi sopra il Pittsburgh Coal Seam e sospetta che il carbone sia stato estratto da sotto la sua proprietà. Il premio annuale è inferiore a $200 per proteggere una casa valutata circa $400,000. Un geologo professionista o un’indagine geologica statale possono spesso aiutarti a determinare se esiste carbone estraibile sotto la tua proprietà e se è nota una storia di estrazione.
Danni agli acquiferi: Molte famiglie in aree dove si svolgono attività minerarie o di perforazione sono al di fuori del servizio di approvvigionamento idrico pubblico. Questi proprietari di immobili si affidano a pozzi d’acqua per la produzione della loro acqua. Quando si verifica l’estrazione sotterranea sotto una proprietà, ci si dovrebbe aspettare un certo cedimento e assestamento. Se la miniera è sotto l’acquifero sfruttato dal pozzo, il cedimento della miniera potrebbe danneggiare l’acquifero, causando il drenaggio dell’acqua in unità rocciose più profonde. Questo può causare una perdita temporanea o permanente della fornitura d’acqua. Può anche rovinare la qualità dell’acqua. Il valore di una proprietà rurale senza una fornitura d’acqua è molto inferiore rispetto alla stessa proprietà con una fornitura d’acqua.
Acquisto di una casa, terreno o fattoria: Quando si acquista una proprietà in aree di potenziale o storico sviluppo minerario, un acquirente dovrebbe determinare se si sta acquistando un patrimonio in piena proprietà o se la proprietà sarà condivisa con altri. Le transazioni di diritti minerari sono normalmente una questione di pubblico dominio, e copie di atti o altri accordi sono depositate presso un ufficio governativo. Gli acquirenti di immobili dovrebbero chiedere al venditore di specificare quali diritti vengono trasferiti e far confermare a un avvocato che il venditore possiede ciò che viene venduto. In molte aree, la vendita di diritti minerari è registrata nel registro governativo in un libro degli atti o database diverso rispetto alla vendita della proprietà superficiale. Questo significa che l’atto della proprietà superficiale potrebbe non menzionare i diritti minerari che sono stati venduti. In aree di attività mineraria storica o potenziale, l’acquirente di una proprietà dovrebbe assumere un avvocato che possa fare questa ricerca e confermare cosa viene acquistato. Questo può prevenire sorprese e problemi futuri.
L’acquirente dei diritti minerari probabilmente ha preparato l’accordo di vendita e lo ha redatto in modo che tutto sia a suo favore. Vuole la libertà di entrare nella proprietà in qualsiasi momento, portare qualsiasi attrezzatura necessaria, estrarre il minerale utilizzando qualsiasi metodo e fare il minimo ripristino richiesto dalla legge statale. Una persona che acquista una casa sopra questi diritti minerari cento anni dopo non avrà voce in capitolo su come il proprietario dei minerali utilizza la sua proprietà.Proprietà finché il proprietario dei minerali rispetta l’accordo di vendita e le leggi applicabili.
Le leggi statali e locali si applicano sempre
La maggior parte degli stati ha leggi che regolano l’attività mineraria e di perforazione. Ci sono anche leggi che regolano la vendita di proprietà superficiali e minerali. Queste leggi sono destinate a proteggere l’ambiente e tutte le parti coinvolte nelle transazioni immobiliari.
Queste leggi sono l’unica protezione disponibile per acquirenti o venditori su questioni non specificamente affrontate nell’accordo di transazione mineraria.
Sebbene le leggi sui diritti minerari siano simili da stato a stato, piccole variazioni possono fare una differenza enorme quando applicate a transazioni individuali. Inoltre, le normative minerarie e petrolifere possono variare significativamente da uno stato all’altro. Anche queste possono fare una differenza enorme quando applicate a transazioni individuali. Ogni transazione è unica e dovrebbe essere considerata attentamente prima di stipulare qualsiasi accordo permanente.
Cosa si qualifica come “minerale”?
La parola ”minerale” è usata in una varietà di contesti. Generalmente, i minerali metallici, il carbone, il petrolio e il gas naturale, le gemme, la pietra da costruzione, l’aggregato da costruzione, il sale e altri materiali estratti dal suolo sono considerati minerali. Tuttavia, non esiste una definizione di “minerale” che si applichi in ogni situazione, e ciò che è considerato un “minerale” può variare da stato a stato e persino cambiare nel tempo!
Di che tipo di denaro stiamo parlando?
Le somme di denaro che cambiano di mano nelle transazioni di proprietà mineraria possono essere enormi rispetto all’esperienza finanziaria media di una persona. Il rendimento totale (affitto + royalties) o il prezzo di vendita dei minerali può spesso superare il valore dei diritti superficiali. Consideriamo due esempi:
Esempio A: Una proprietà di 100 acri è completamente sottostante a un giacimento di carbone spesso otto piedi. Il proprietario accetta di lasciare che una compagnia mineraria rimuova il carbone per una royalty di $3 per tonnellata che sarà pagata al momento dell’estrazione. Supponendo un tasso di recupero del carbone del 90%, il proprietario verrebbe pagato quasi $4 milioni.
Esempio B: Una proprietà di 100 acri viene perforata per il gas naturale, e le royalties saranno condivise dai proprietari di un’unità di 640 acri che circonda immediatamente il pozzo. Il proprietario della proprietà riceverà una royalty del 12,5% basata sul valore del gas al pozzo, che al momento della produzione è di $8 per mille piedi cubici. Supponendo un tasso di produzione medio del pozzo di 2 milioni di piedi cubici di gas al giorno durante tutto l’anno solare, il proprietario della proprietà verrebbe pagato oltre $100.000 per un anno di produzione di gas.
Le transazioni di petrolio e gas naturale coinvolgono grandi somme di denaro, ma il vero valore può essere difficile da stimare, specialmente in aree dove si è verificata poca perforazione in passato o dove le unità rocciose profonde vengono testate per la prima volta.
Tre punti fondamentali
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Ottenere assistenza professionale: I diritti minerari e le transazioni di affitto minerario coinvolgono grandi somme di denaro e sono molto complesse. Questo articolo è inteso come una breve introduzione. Se sei contattato riguardo all’affitto o alla vendita dei tuoi diritti minerari, dovresti prontamente ottenere consigli da un avvocato esperto in transazioni minerarie e nelle leggi del tuo stato. Se non hai un avvocato, puoi contattare l’Ordine degli Avvocati locale per assistenza.
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Il proprietario della superficie ha diritti: In generale, lo scopo di un contratto di affitto o di acquisto è di trasferire i diritti di esplorazione e produzione a una compagnia di sviluppo minerario. Tuttavia, il proprietario della superficie ha anche alcuni diritti. I diritti di base del proprietario della superficie sono forniti dalle leggi statali; tuttavia, ogni proprietario della superficie dovrebbe decidere se sono necessarie protezioni più forti. L’unico modo per preservarle è assicurarsi che il contratto contenga un linguaggio adeguato per proteggere colture, bestiame, edifici, proprietà personali, accesso e qualsiasi altro desiderio durante la durata di un affitto o permanentemente in caso di vendita. I locatari spesso accettano revisioni significative a ciò che è contenuto nel loro contratto standard di affitto o vendita; tuttavia, non sono obbligati a concedere le tue richieste. Possono andarsene.
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Acquirenti e venditori attenzione: Se vuoi un buon risultato finanziario e protezione per la tua proprietà durante e dopo la produzione mineraria, spetta a te e al tuo avvocato assicurarti di avere un buon contratto. La conoscenza e le abilità di negoziazione determineranno il successo del tuo affare. Se non le hai, stai correndo un grande rischio.
Disclaimer
Le informazioni sopra non devono essere considerate come consulenza legale. Presenta esempi di situazioni che potrebbero verificarsi quando esistono beni preziosi sotto il terreno. Suggerisce ripetutamente di cercare assistenza professionale se stai considerando una transazione di diritti minerari. Geology.com non offre tale assistenza né raccomanda persone che la forniscono.
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